So vermeidest du eine Immobilien-Pleite: 5 wichtige Risikobereiche

Mietausfall: Wie du dein Risiko minimierst

Attraktiven Wohnraum schaffen

Sorge dafür, dass deine Immobilie auf dem Mietmarkt gefragt ist. Je attraktiver die Lage und der Zustand deiner Wohnung, desto unwahrscheinlicher ist ein Mietausfall. Besonders in begehrten Wohnlagen wie Großstädten sind Mieter in der Regel zuverlässiger, da sie wissen, wie schwer es ist, eine neue Wohnung zu finden. Investiere daher in eine gute Lage und halte den Zustand deiner Immobilie instand.

Den richtigen Mieter auswählen

Prüfe deinen Mieter gründlich, bevor du den Mietvertrag unterzeichnest. Wenn du eine vermietete Wohnung kaufst, solltest du dich auch über die Zahlungsmoral des aktuellen Mieters informieren. Bei Neuvermietungen empfiehlt es sich, nicht unbedingt den maximalen Mietpreis anzusetzen, um stabile und solvente Mieter zu gewinnen. Bonitätsprüfungen und Gespräche mit Vorvermietern sind unerlässlich, um mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen.

Regelmäßig den Mieteingang prüfen

Es klingt banal, aber du solltest immer sicherstellen, dass die Miete regelmäßig auf deinem Konto eingeht. Automatisierte Tools oder einfache regelmäßige Kontoüberprüfungen können dir dabei helfen, Mietrückstände rechtzeitig zu bemerken und sofort zu handeln.

Rücklagen für Mietausfälle bilden

Eine Faustregel besagt, dass du etwa 3 % deiner jährlichen Mieteinnahmen als Rücklagen für mögliche Mietausfälle einplanen solltest. Selbst in sehr guten Lagen kann es vorkommen, dass ein Mieter auszieht und du für einige Monate keinen Mieter findest. Mit einem ausreichenden finanziellen Puffer kannst du diese Phase überbrücken.

Kostenexplosionen: Unvorhergesehene Ausgaben und wie du dich schützt

Ein weiterer Punkt, der dich in finanzielle Schwierigkeiten bringen kann, sind unerwartete Kosten. Diese können sowohl aus laufenden als auch aus einmaligen Ausgaben entstehen. Wir unterscheiden hier zwischen planbaren und unvorhersehbaren Kosten.

Laufende Kosten im Blick behalten

Zu den laufenden Kosten gehören Ausgaben wie Hausverwaltung, Instandhaltung und eventuelle Reparaturen. Diese Kosten lassen sich in der Regel recht gut abschätzen und sollten in deine Kalkulation mit einfließen. Plane dabei jährlich etwa 2 % Kostensteigerung durch Inflation ein.

Unvorhergesehene Kosten richtig einschätzen

Die größeren Risiken lauern jedoch bei unvorhersehbaren Kosten, wie teuren Renovierungen oder Sanierungen. Gerade wenn du eine Wohnung in einem älteren Gebäude kaufst, kann es sein, dass plötzlich das Dach saniert oder die Heizung ausgetauscht werden muss. Prüfe daher vor dem Kauf, ob die Eigentümergemeinschaft Rücklagen gebildet hat und welche Sanierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren anstehen könnten.

Rücklagen bilden

Es empfiehlt sich, pro Quadratmeter Wohnfläche etwa 15 € jährlich für Instandhaltungsrücklagen einzuplanen. Dieser Betrag kann je nach Alter und Zustand des Gebäudes variieren, gibt dir aber eine solide Basis, um auf unerwartete Reparaturen vorbereitet zu sein. Insbesondere bei Altbauten solltest du diesen Wert eher nach oben korrigieren, da hier die Wahrscheinlichkeit für größere Sanierungsarbeiten höher ist.

Finanzierung und Zinsen: Das Zinsänderungsrisiko managen

Ein weiteres, oft unterschätztes Risiko bei Immobilieninvestitionen ist die Finanzierung und das Zinsänderungsrisiko. Die meisten Immobilienkäufe werden über Fremdkapital finanziert, was bedeutet, dass du Schulden bei der Bank hast und diese regelmäßig zurückzahlen musst. Wenn deine Zinsbindung ausläuft und die Zinsen steigen, kann dies schnell zu einem Problem werden.

Zinsbindung langfristig sichern

Eine der wichtigsten Maßnahmen, um dieses Risiko zu minimieren, ist eine langfristige Zinsbindung. In der Regel werden Zinsen für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Je länger die Zinsbindung, desto sicherer bist du vor plötzlichen Zinssprüngen. Selbst wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung gestiegen sind, hast du bis dahin einen Teil deiner Schulden abbezahlt und bist finanziell weniger belastet.

Tilgung und Finanzierungshöhe anpassen

Es kann verlockend sein, eine niedrige Tilgung zu wählen, um im Hier und Jetzt weniger zu zahlen. Allerdings solltest du immer darauf achten, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht zu hoch ist. Eine höhere Tilgungsrate von Anfang an kann dir helfen, schneller schuldenfrei zu werden und das Zinsänderungsrisiko zu senken. Gleichzeitig solltest du darauf achten, dass du nicht zu viel Eigenkapital in eine Immobilie steckst, sondern lieber einen Puffer behältst, um auf unvorhergesehene Ereignisse vorbereitet zu sein.

Risiken bei variabler Finanzierung

Eine variabel verzinste Finanzierung kann kurzfristig attraktiv erscheinen, birgt aber erhebliche Risiken. Wenn du die Zinsen nicht langfristig sicherst und die Zinssätze plötzlich stark steigen, kann das deine monatlichen Raten in die Höhe treiben und deine finanzielle Planung ins Wanken bringen. Es empfiehlt sich daher, immer eine feste Zinsbindung zu wählen und nur dann auf variable Zinsen zu setzen, wenn du über ausreichend Puffer verfügst und das Risiko genau kennst.

Politische Risiken: Wie Gesetzesänderungen deine Rendite gefährden können

Ein Risiko, das oft übersehen wird, sind politische Rahmenbedingungen. Gerade in Deutschland können sich Gesetze ändern, die den Immobilienmarkt und deine Rendite beeinflussen. Zwei zentrale Bereiche, die du im Auge behalten solltest, sind Regulierungen und energetische Sanierungspflichten.

Mietpreisregulierung

In Städten mit stark steigenden Mieten gibt es bereits die sogenannte Mietpreisbremse. Diese reguliert, wie stark die Miete bei Neuvermietungen steigen darf. In einigen Fällen, wie in Berlin, wurden sogar Mietendeckel eingeführt, die Mieten begrenzt haben. Auch wenn solche Maßnahmen teilweise wieder gekippt wurden, zeigt dies, dass politische Entscheidungen direkten Einfluss auf die Rentabilität deiner Investition haben können.

Bevor du in einer Stadt investierst, solltest du daher prüfen, welche Mietpreisregulierungen dort gelten und wie wahrscheinlich es ist, dass diese in Zukunft verschärft werden. Wenn du auf stark steigende Mieten setzt und politische Maßnahmen diese verhindern, kann das deine Kalkulation zunichtemachen.

Energetische Sanierung

Ein weiteres politisches Risiko betrifft die energetische Sanierung von Gebäuden. Im Zuge der Klimaziele müssen Immobilien bis 2045 klimaneutral werden. Das bedeutet, dass du früher oder später mit Sanierungsmaßnahmen konfrontiert wirst, die hohe Kosten verursachen können – beispielsweise der Austausch alter Heizungsanlagen oder die Dämmung der Fassade. Solche Maßnahmen können schnell fünfstellige Summen erreichen, und nicht immer ist es möglich, diese Kosten auf die Mieter umzulegen.

Informiere dich vor dem Kauf einer Immobilie, welche energetischen Standards sie erfüllt und ob in den nächsten Jahren größere Sanierungen anstehen könnten. In einigen Fällen kann es sich lohnen, eine energetische Sanierung frühzeitig selbst in die Hand zu nehmen und diese Kosten über die nächsten Jahre zu verteilen, anstatt von plötzlichen Gesetzesänderungen überrascht zu werden.

Grundsätze für erfolgreiche Immobilien-Investments

Abschließend möchten wir drei Grundsätze mit dir teilen, die dir helfen, die genannten Risiken zu minimieren und langfristig erfolgreich in Immobilien zu investieren.

1. Greife aktiv ein

Wenn du in Immobilien investierst, solltest du von Anfang an aktiv mitgestalten. Sei es bei der Auswahl der Mieter, der Verwaltung deiner Immobilie oder der Instandhaltung – du hast die Kontrolle und solltest diese auch nutzen. Besonders am Anfang kann es viel Arbeit bedeuten, aber langfristig zahlt sich aktives Management aus. Mit der Zeit kannst du Verwaltungstätigkeiten zwar delegieren, solltest aber immer einen Überblick über deine Investments behalten.

2. Gehe niemals „all in“

Setze niemals alles auf eine Karte. Das bedeutet, dass du nicht dein gesamtes Kapital in eine einzige Immobilie stecken solltest. Diversifiziere stattdessen dein Portfolio und halte immer einen finanziellen Puffer bereit, um unvorhergesehene Ausgaben oder Mietausfälle abzufangen. Auch wenn es verlockend ist, schnell zu wachsen, solltest du stets mit Bedacht und Vorsicht investieren.

3. Puffer und Rücklagen sind entscheidend

Liquidität ist das A und O bei Immobilien-Investments. Selbst wenn deine Rendite auf dem Papier hoch aussieht, kann ein unerwarteter Ausfall oder eine größere Reparatur deine Finanzen belasten. Halte daher immer ausreichend Rücklagen bereit, um auf solche Situationen vorbereitet zu sein. Dies gilt besonders, wenn du mehrere Immobilien besitzt und die monatlichen Raten für die Bank hoch sind.

4. Politische Rahmenbedingungen immer im Blick behalten

Auch wenn du deine Immobilien sorgfältig auswählst und finanziell gut aufgestellt bist, können sich politische Rahmenbedingungen ändern. Von Mietpreisregulierungen über energetische Sanierungsmaßnahmen bis hin zu neuen Steuergesetzen – all diese Faktoren können deine Rendite beeinflussen. Informiere dich daher regelmäßig über geplante Gesetzesänderungen und stelle sicher, dass du auch langfristig mit deinen Immobilieninvestments auf der sicheren Seite bist.

Wenn du beispielsweise in Mietobjekte investierst, solltest du nicht nur auf das aktuelle Marktumfeld schauen, sondern auch auf mögliche zukünftige Entwicklungen. Gesetze zur Mietpreisbremse oder neue Vorschriften zur Sanierungspflicht können plötzlich hohe Kosten verursachen. Daher lohnt es sich, auf solide, langlebige Immobilien zu setzen, die auch unter veränderten politischen Rahmenbedingungen stabil bleiben.

5. Risikomanagement durch intelligente Diversifikation

Ein weiteres wichtiges Prinzip ist die Diversifikation deines Immobilienportfolios. Setze nicht alles auf eine einzige Immobilie oder eine einzige Region. Stattdessen solltest du versuchen, dein Risiko zu streuen. Investiere in unterschiedliche Standorte und Immobilienarten – sei es in Wohn- oder Gewerbeimmobilien. So kannst du mögliche Verluste durch Mietausfälle oder unvorhergesehene Kosten besser abfedern und dein Risiko insgesamt reduzieren.

Zudem ist es sinnvoll, nicht nur auf Immobilien zu setzen, sondern auch in andere Anlageklassen zu investieren. Ein diversifiziertes Portfolio schützt dich vor den Schwankungen des Immobilienmarktes und gibt dir mehr finanzielle Sicherheit.

Immobilieninvestments erfolgreich managen

Immobilien bieten eine hervorragende Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen und sich eine solide Altersvorsorge zu sichern. Doch wie bei jeder Investition gibt es auch Risiken, die es zu beachten gilt. Mietausfälle, unvorhergesehene Kosten, politische Risiken und das Zinsänderungsrisiko sind nur einige der Herausforderungen, denen du dich als Immobilieninvestor stellen musst.

Durch eine sorgfältige Planung, langfristige Zinsbindungen, regelmäßige Rücklagenbildung und das Management deiner Immobilie kannst du diese Risiken jedoch deutlich minimieren. Wichtig ist, dass du immer aktiv eingreifst, nie alles auf eine Karte setzt und stets ausreichend Puffer für unerwartete Ausgaben bereithältst. So kannst du sicherstellen, dass du auch in schwierigen Zeiten finanziell stabil bleibst und langfristig von deinen Immobilieninvestments profitierst.