Erfolgreich eine Immobilie finanzieren in 2024
Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen, die du in deinem Leben treffen wirst. Gerade in 2024 hat sich der Markt für Immobilienfinanzierungen stark verändert. Zinssteigerungen, strengere Anforderungen der Banken und ein sich veränderndes Marktumfeld machen es notwendig, gut vorbereitet in die Verhandlungen mit deiner Bank zu gehen. In diesem Artikel erfährst du alles Wichtige, um erfolgreich eine Immobilie zu finanzieren – von den Grundlagen über die Anforderungen der Bank bis hin zu Strategien für die Skalierung deines Immobilienportfolios.
- Grundlagen der Immobilienfinanzierung: Was musst du mitbringen?
- Deine Anforderungen an die Immobilienfinanzierung: Was willst du?
- Die Perspektive der Bank: Was will die Bank?
- Den Unterschied machen: Wie du 2024 erfolgreich finanzierst.
- Wann ist Schluss? Die Grenzen deiner Finanzierung.
Grundlagen der Immobilienfinanzierung: Was musst du mitbringen?
Um eine Immobilie erfolgreich finanzieren zu können, musst du bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Hier sind die wichtigsten Faktoren, die du beachten solltest:
1. Nettoeinkommen
Dein Nettoeinkommen sollte mindestens zwischen 2.000 und 2.500 Euro monatlich liegen, um eine solide Basis für die Finanzierung zu bieten. Dies ist der Mindestbetrag, den die meisten Banken als Voraussetzung für eine Finanzierung ansehen.
2. Unbefristetes Arbeitsverhältnis
Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist ein großer Vorteil, da er der Bank Sicherheit gibt. Wenn du selbstständig bist, solltest du mindestens drei Jahresabschlüsse vorlegen können. In einigen Fällen kann es auch schneller gehen, wenn du beispielsweise einen Steuerberater hast, der einen positiven Ausblick auf dein Business geben kann.
3. Positive Schufa
Eine positive Schufa-Auskunft ist unerlässlich. Wenn du in der Vergangenheit Probleme hattest, deine Schulden zurückzuzahlen, kann dies ein Hindernis bei der Finanzierung darstellen. Achte darauf, dass deine Vermögensbilanz und deine Haushaltsrechnung positiv ausfallen.
4. Bonität und Haushaltsrechnung
Deine Bonität ist entscheidend für den Erfolg deiner Finanzierung. Deine Haushaltsrechnung sollte ein Plus aufweisen, das heißt, dein Gehalt sollte deine Fixkosten übersteigen, sodass am Ende des Monats Geld übrig bleibt.
Deine Anforderungen an die Immobilienfinanzierung: Was willst du?
Wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest, hast du vermutlich bestimmte Ziele und Anforderungen. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die du beachten solltest:
1. Wenig Eigenkapital einsetzen
Es ist ratsam, so wenig Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Auch wenn du viel Eigenkapital zur Verfügung hast, solltest du es nicht vollständig in die Finanzierung einbringen. Eigenkapital dient als Reserve für unerwartete Kosten oder zukünftige Immobilienkäufe. Zudem ermöglicht dir weniger eingesetztes Eigenkapital, dein Geld besser zu hebeln.
2. Niedrige Tilgung
Eine niedrige anfängliche Tilgung ist oft sinnvoll, da sie es dir ermöglicht, mehr Geld für weitere Investitionen oder unvorhergesehene Ausgaben zurückzuhalten. Zudem läuft die Miete deiner Bankrate durch die Inflation davon, was bedeutet, dass der Druck auf deine Kalkulation in den ersten Jahren am höchsten ist.
3. Niedriger Zins
Zwar ist es verständlich, dass du einen möglichst niedrigen Zins haben möchtest, jedoch solltest du den Zins nicht überbewerten. Der Zins ist das Ergebnis deiner Verhandlungen mit der Bank und wird von verschiedenen Faktoren bestimmt. Statt dich ausschließlich auf den Zins zu konzentrieren, ist es wichtiger, eine verbindliche Zusage der Bank zu erhalten.
4. Schnelle und verbindliche Zusage
Eine schnelle und verbindliche Zusage der Bank ist unerlässlich. Du möchtest beim Immobilienankauf sicher sein, dass du finanzierbar bist. Dies gibt dir die Sicherheit, anders und selbstbewusster aufzutreten, wenn du mit Verkäufern verhandelst.
Die Perspektive der Bank: Was will die Bank?
Um erfolgreich eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, ist es wichtig zu verstehen, was die Bank will. Hier sind die wichtigsten Faktoren, die Banken bei der Vergabe von Krediten berücksichtigen:
1. Mehr Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Bei einer geringeren Finanzierungssumme sinkt das Risiko für die Bank, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung Verluste erleidet.
2. Höhere Tilgung
Eine höhere Tilgung reduziert das Risiko für die Bank, da deine Schulden schneller abgebaut werden. Dies bedeutet für die Bank, dass im Falle von Zahlungsschwierigkeiten deine Restschuld geringer ist.
3. Gute Objektbewertung
Die Bank möchte sicherstellen, dass das Objekt, das du kaufst, einen guten Wert hat. Jede Bank bewertet Immobilien unterschiedlich, aber grundsätzlich möchte die Bank ein Objekt finanzieren, das einen stabilen oder steigenden Wert hat.
4. Deine Bonität
Deine persönliche Bonität spielt eine große Rolle. Wenn du ein hohes Einkommen hast und ein kleineres Objekt kaufst, ist das Risiko für die Bank geringer. Kaufst du hingegen ein sehr teures Objekt, muss deine Bonität entsprechend hoch sein, um das Risiko für die Bank zu minimieren.
Den Unterschied machen: Wie du 2024 erfolgreich finanzierst
2024 ist ein besonderes Jahr für Immobilienfinanzierungen. Die Banken sind wählerischer geworden, und du musst einen besseren Job machen, um deine Finanzierung zu sichern. Hier sind einige Tipps, wie du das schaffen kannst:
1. Gute Vorbereitung ist das A und O
Bereite alle notwendigen Unterlagen sorgfältig vor. Dazu gehören nicht nur die üblichen Formulare, sondern auch zusätzliche Unterlagen wie eine Investorenbroschüre. Diese sollte ein Kurzprofil von dir, eine Übersicht deiner bisherigen Immobilieninvestitionen sowie eine detaillierte Darstellung des aktuellen Projekts enthalten.
2. Investorenbroschüre erstellen
Eine Investorenbroschüre ist eine professionelle Präsentation deiner Pläne und bisherigen Erfolge als Immobilieninvestor. Diese sollte alle relevanten Informationen enthalten, die die Bank benötigt, um dein Vorhaben besser bewerten zu können.
3. Mit mehreren Banken verhandeln
Jede Bank hat unterschiedliche Schwerpunkte und Anforderungen. Es ist daher wichtig, mit mehreren Banken zu verhandeln und die Angebote zu vergleichen. Manche Banken bevorzugen bestimmte Regionen oder Immobilientypen, daher kann es sinnvoll sein, sich breit aufzustellen.
Wann ist Schluss? Die Grenzen deiner Finanzierung.
Eine häufige Frage von Immobilieninvestoren ist: “Wann ist Schluss? Wie viele Immobilien kann ich finanzieren?” Die Antwort darauf hängt von mehreren Faktoren ab.
1. Bonität als Angestellter
Als Angestellter mit guter Bonität kannst du in der Regel mehrere hunderttausend Euro finanzieren. Bei sehr guter Bonität und entsprechendem Einkommen sind auch Finanzierungen über eine Million Euro möglich.
2. Skalierung deines Portfolios
Wenn du dein Portfolio weiter ausbauen möchtest, wird die Bank dein gesamtes Immobilienportfolio bewerten. Dabei achtet sie darauf, dass die Mieteinnahmen höher sind als die laufenden Bankraten. Zudem berücksichtigt die Bank den Wertzuwachs deiner Immobilien.
3. Immobilienhandel und -entwicklung
Wenn du planst, in den Immobilienhandel oder die Entwicklung von Immobilien einzusteigen, benötigt die Bank einen Track Record von dir. Das bedeutet, dass du nachweisen musst, dass du erfolgreich Projekte abgewickelt hast. Erst dann wird die Bank bereit sein, größere und riskantere Finanzierungen zu genehmigen.